Circula nas redes sociais a afirmação de que “todos os proprietários que alugam por temporada terão aumento imediato de imposto em 2026”. Essa informação é falsa. A reforma tributária que introduz o novo sistema de cobrança (IBS/CBS, regulado pela Lei Complementar nº 214/2025) não eleva a carga fiscal geral sobre aluguéis, e traz regras que reduzem impostos para muitos locadores, com fases de transição e critérios específicos.

O que muda de verdade

A principal mudança está na substituição dos tributos antigos (como PIS/Cofins) por um sistema de imposto sobre valor agregado (IVA) no Brasil, aplicado como CBS. No caso de aluguéis:

• Até R$ 600 de aluguel mensal: há isenção total de IBS/CBS para pessoa jurídica.

• Acima de R$ 600: a alíquota efetiva tem redução de até 70%, o que torna o imposto menor do que o sistema anterior.

• Pessoa física com poucos imóveis: não paga IBS/CBS, a menos que tenha mais de 3 imóveis alugados e renda anual superior a R$ 240 mil, condição que só a enquadra como contribuinte do novo regime.

• Aluguel por temporada (≤ 90 dias): só é equiparado à hotelaria para fins tributários se o locador for contribuinte do IBS/CBS — ou seja, essa regra não se aplica automaticamente a todos os proprietários.

Cronograma e efeito progressivo

A transição não é imediata nem universal em 2026. Este ano marca o início da adaptação ao novo sistema, com efeitos financeiros escalonados entre 2027 e 2033, conforme o cronograma de implementação da reforma. Portanto, não haverá aumento imediato e generalizado de tributos já neste ano para todos os proprietários.

Comparação de impostos — antes e depois

Antes: empresas que alugavam pagavam PIS/Cofins, e o custo era embutido no aluguel.

Depois (a partir de 2027): o novo sistema CBS substitui esses tributos, com:

• Isenção até R$ 600 por imóvel.

• Redução de até 70% acima disso, fazendo o custo tributário cair em relação ao modelo antigo.

Assim, a reforma tende a reduzir o peso dos impostos sobre aluguéis residenciais, principalmente de menor valor, contrariando a ideia de alta imediata de tributos.

Exemplos práticos

• Pessoa jurídica — aluguel até R$ 600: não paga imposto sob IBS/CBS.

• Pessoa jurídica — aluguel de R$ 1.000: paga imposto apenas sobre R$ 400, com aliquota reduzida.

• Pessoa física com poucos imóveis: não paga imposto no novo sistema, desde que não ultrapasse os critérios de contribuinte.

• Pessoa física com muitos imóveis e alta renda: paga CBS sobre o que exceder R$ 600 por imóvel, com alíquotas reduzidas e possibilidade de abatimento de custos, como manutenção e reformas.

Regras adicionais

A lei também reforça que:

• O limite de R$ 240 mil/ano para tributação da pessoa física é atualizado pela inflação, o que protege contra perdas de benefício.

• O chamado Redutor Social permanece e garante tratamento mais favorável a pequenos locadores.

• A equiparação ao regime de hospedagem é restrita e não automática: depende de enquadramento do locador como contribuinte.

A reforma tributária não acarreta aumento imediato de tributos para todos os aluguéis em 2026. Pelo contrário, o novo regime promove redução da carga tributária para a maioria dos locadores, com regras claras de transição, isenções e limites que protegem proprietários de menor porte e reforçam segurança jurídica.